Locazione di parte dell'immobile principale

adempimenti tributari per la registrazione del contratto di affitto e la successiva dichiarazione dei canoni .

Pur nel silenzio della L. 431/1998  relativa alla disciplina delle locazioni abitative  e di prassi fiscale specifica, si ritiene comunemente che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo  segua le regole ordinarie.

Pertanto in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé:

– almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;

– un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

– il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare dal sito internet dell’Agenzia o prendere in ufficio). In particolare si deve inserire nel Quadro D dei DATI DEGLI IMMOBILI,  la lettera P (porzione);

– la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

L’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% del canone annuo pattuito. È previsto l’importo minimo di versamento di 67 euro per la prima annualità.[1]

Con circolare n. 5 del 11 marzo 2013, l’Agenzia ha dato alcune importanti indicazioni circa la tassazione dei redditi provenienti dalla locazione di parte dell’abitazione principale. in particolare il documento di prassi osserva la “particolarità che trae origine dalla circostanza che l’immobile rappresenta, 

er il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione”.

A tal proposito è stato ritenuto che  debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute sia l’IMU che l’IRPEF o la cedolare secca nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.

 Esempio :

rendita rivalutata del 5%  = euro 1000

canone di locazione annuo  (ridotto del 15% [2] se assoggettato ad IRPEF) = euro 2550

canone di locazione annuo (non ridotto se assoggettato a cedolare secca)= euro 3000

in questo caso si paga sia l’IMU che l’IRPEF (o la Cedolare Secca)

Il quadro RB di Unico 2013  presenta quest’anno la seguente forma :

In particolare nella Riga 2 “Utilizzo” è possibile indicare rispettivamente:

11-immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”;

12- immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 19%”;

Il reddito da canoni di locazione soggetto ad IRPEF va inserito in  RB punto 6 e riportato nel rigo RB punto 13 ,  nel nostro esempio è pari a 2550 euro e confluisce nel rigo RN 1 del Reddito Complessivo.