Locazione commerciale . Rinnovo. Disdetta. Indennità di avviamento

Alla scadenza del contratto di locazione commerciale  è diritto del proprietario poter rinnovare a nuove condizioni.

Se il proprietario aumenta il canone e il conduttore non accetta il conduttore non avrà diritto all'avviamento?

Il locatore non può esercitare tale diritto alla scadenza se prima non corrisponde l’avviamento.

L'unico diritto che ha è dare disdetta: cioè in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare l'immobile.
La rinnovazione del contratto è regolata dall'art 28 L. 392/78 e tale legge garantisce all'inquilino la rinnovazione tacita del contratto per sempre a meno che non intervenga disdetta:
(Art.28. Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.)

L’opzione disponibile per risolvere il contratto del locatore è solo la disdetta.

La proposta di rinnovo non è altro che una proposta di nuovo accordo che può anche non essere accettata. 

In pratica alla scadenza si può proporre di aumentare il canone, ma il conduttore può non accettare la proposta e il contratto continua così come è.

Oltre alla proposta si può anche inviare la richiesta di disdetta, cioè si da disdetta e nel contempo si propone di aumentare il canone rinnovando il contratto.

In tal caso se l'inquilino non accetta la proposta la disdetta è ufficializzata e valida e da qui il diritto alla indennità di avviamento regolata dall'art 34.

(Art.34. In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile).

Diverso è il discorso se il conduttore è moroso in tal caso si procede con risoluzione per morosità.