RENT TO BUY. Tutela

RENT TO BUY

Il “Rent to Buy Scheme”, ovvero lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una geniale metodologia
di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia,
Regno Unito ed Irlanda.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui
anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa,
hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile.
Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima,
con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita
(istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia),
adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo.
Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza,
per chi deve vendere.
Ecco così emergere una soluzione che produce delle leve finanziarie gratuite.
Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta,
dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

·   la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating
(punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato
(non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);

·   la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore
(costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50%
come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

·   la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative
al mutuo ed al rogito notarile;

·   un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile
ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi
del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!

Grazie alla sua flessibilità il "Rent to Buy" si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella,
assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra.
Acquistando la nuova casa con il "Rent to Buy", la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla
senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere
a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità
finanziarie del momento.

Il "Rent to Buy" non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce,
di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed
economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Ci tengo inoltre a precisare che nel "Rent to Buy" il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è
il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto "Rent to Buy" non deve in alcun modo
influire sul prezzo di vendita: all'acquirente "Rent to Buy" deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si
sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente "Rent to Buy" arreca
al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto,
tramite il canone di locazione. Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.

L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore
(costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita,
da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario
versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte
considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito
in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente,
solamente il restante 85% del prezzo.


ESEMPI
Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro
Acconto iniziale (6%) ......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile ............................................ 750 Euro (375 in affitto + 375 "salvati" come acconto) 
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (9.000 acconto iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

VANTAGGI
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto “salvata” come acconto sul prezzo
(1° effetto leva), il “Rent to Buy” consente anche di creare uno “storico creditizio” per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il “Rent to Buy”,
leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere.
Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.
Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria
per affrontare tutti i costi che il “Rent to Buy” consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo,
perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie (complessivamente circa il 6%
del prezzo di compravendita).

E' importante comprendere che, nel programma "Rent to Buy", l'affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà
un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all'affitto pagato al venditore.
Ecco perché il "Rent to Buy" rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.

E’ necessario però saper personalizzare il “Rent to Buy” in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita.

LA TUTELA

Le complicazioni sorgono quando si pensa alla tutela nel caso di non pagamento da parte dell'acquirente che si trova nel possesso dell'immobile.
A tal punto è da considerare che mancando giurisprudenza si possono solo fare solo delle ipotesi.
Quindi se l'acquirente non paga il venditore si troverà ad iniziare un procedimento giudiziario che porti alla risoluzione del contratto e al rilascio dell'immobile.
Tempi previsti?
I tempi del processo ordinario!

Per questo qualcuno suggerisce di scindere in due il contratto .
Un preliminare di vendita a due anni ed un contratto di locazione provvisoria a due anni.
Qual'è la differenza?
In tal caso se l'acquirente non paga si agirà con l'azione di sfratto per morosità che sicuramente è più veloce evitando di ricorrere al normale giudizio di cognizione.