martedì 27 marzo 2012

Contratto di locazione. Tutela della proprietà garantita dall'Europa.

L’art. 1 dell’allegato 1 della CEDU consacra il diritto alla tutela della proprietà.
La Corte di giustizia si è pronunciata affermando che la legislazione deve tutelare la proprietà anche quando la espro-pria per fini di interesse generale assicurando una indennità di esproprio rapportata al valore del bene.
La forma più normale di godimento della proprietà oltre l’uso diretto è la locazione.
Nessuno si posto il problema se il legislatore garantisca un reddito alla proprietà se così non fosse sarebbe solo un costo non più nelle possibilità del cittadino normale, ma solo a coloro che la sanno gestire assicurandosi il massimo profitto.
Ora la locazione è soggetta a numerose regole.

Le certificazioni tecniche.

Il proprietario deve fornire certificazione dell’impianto elettrico, certificazione dell’impianto di riscaldamento, certificazione della funzionalità dell’ascensore.
Alcune sono state dichiarate illegittime come la redazione obbligatoria del libretto di fabbricato.
La certificazione energetica è obbligatoria per alcune regioni e pesantemente sanzionata, per altre no(sic!). Ci sono tante Italie.
Il ricorso a professionisti esperti in ciascun tipo di impianto è obbligatorio.

Tassazione.

La tassazione è un vero rompicapo il ricorso al commercialista è obbligatorio: come scegliere fra Cedolare secca tassazione progressiva la decisione è lasciata al contribuente che se adeguatamente assistito effettuerà la scelta che comporta la minore tassazione!
Naturalmente che ha un maggiore patrimonio immobiliare pagherà di meno con perfetta attuazione del principio della progressività dell’imposta.
L’ICI/IMU su cui naturalmente si paga anche l’IRPEF ( visto la non detraibilità) con palese violazione del principio che non è possibile pagare una tassa sulla tassa.
Il rapporto con il sistema tributario è fondamentale e richiede l’ausilio di un buon commercialista.
Una pratica eseguita correttamente porta sgravi fiscali.

Manutenzioni.

Il capitolo più dolente. Per un piccolo lavoro ci vuole il permesso di costruire, la d.i.a. o la s.c.i.a.
La scelta non è semplice ogni regione direi ogni regolamento edilizio può apportare modifiche sostanziali che se non si rispettano portano diretti davanti al magistrato penale.
Quindi il progettista è d’obbligo.

Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio per i grandi condomini è obbligatorio.
Serve a pagare continue manutenzioni volute dalla maggioranza dei condomini.

La tutela giurisdizionale.

La proprietà può portare gravi inconvenienti. Se per caso il conduttore non paga e d il giudice incaricato per la firma del decreto di ingiunzione e sfratto è in maternità che succede?
Bisogna aspettare il parto? Ebbene sì perché di norma il sostituto non c’è.
La responsabilità penale per danni dovuti a cattiva manutenzione non è da trascurare.
Come non è da trascurare la responsabilità civile in vigilando.
Se per caso un vostro inquilino invita nell’appartamento a lui locato di 50 mq una quindicina di persone trovate in giro alle due di notte per bere qualcosa e queste salendo dalle scale gettano per scherzo dei mozziconi di sigarette ancora accese su dei sacchetti di immondizia e questi provocano un incendio? Cosa succede?
E se uno di questi simpatici ospiti si butta dal balcone perché i vigili del fuoco sono arrivati un quarto d’ora dopo la chiamata e lui non aveva voglia di aspettare? Sicuramente come minimo il proprietario dovrà resistere ad una citazione per danni costituendosi in giudizio e dovrà sperare in una sentenza di buon senso.

La domanda di rito.

C’è da chiedersi se detratti i costi che la proprietà comporta al locatore resterà qualcosa o ha già dato tutto il suo ricavo ad altri con buona pace della CEDU?
Sembra proprio che il principio fissato dalla CEDU non sia proprio rispettato e che fra un po’, se non lo ha già fatto, la piccola proprietà sia costretta a vendere per pagare le spese e a dirottare i suoi risparmi sui ben più sicuri prodotti finanziari (sic!).

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