Si ha lottizzazione cosiddetta materiale quando vengono iniziate opere che comportino la trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati.
Si ha, invece, lottizzazione negoziale quando tale trasformazione venga attuata attraverso il frazionamento o la vendita o atti equivalenti del terreno in lotti, che denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La giurisprudenza ha precisato che il reato di lottizzazione abusiva sussite anche in mancanza di iniziative di tipo edificatorio.
E’ sufficiente la cosiddetta lottizzazione negoziale che si verifica quando la trasformazione urbanistica dei terreni avvenga: 1) attraverso il frazionamento degli stessi; 2) attraverso la vendita dei suoli; 3) attraverso atti equivalenti alla vendita.
La lottizzazione cartolare si ha allorquando, pur non essendo ancora avvenuta una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, se ne sono già realizzati i presupposti con il frazionamento e la vendita del terreno in lotti che per le specifiche caratteristiche, quali la dimensione, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l'ubicazione e la previsione di opere urbanistiche, o per altri elementi riferiti agli acquirenti, evidenzino in modo non equivoco l'idoneità all'uso edificatorio. Il bene giuridico protetto dall'ordinamento non è solo quello dell'ordinata pianificazione urbanistica e del corretto uso del territorio, ma anche quello relativo all'effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della relativa funzione.
Il reato di lottizzazione abusiva, sia negoziale sia materiale, può essere commessa per colpa e non solo con dolo.
Ciò che vale, in particolare, nella lottizzazione negoziale, con riferimento alla posizione dell'acquirente, il quale può essere chiamato a rispondere a titolo di cooperazione nel reato quando ometta di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell'acquisto, ponendosi in tal modo colposamente ín una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore. Cassazione penale, sez. III, 27/04/2011, n. 21853, in Guida al diritto, 2011, 29, 74
N. CENTOFANTI, Abusivismo edilizio. Sanzioni amministrative e penali, Giuffrè Milano, 2010, 291.
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